Custo da reforma do apartamento: o que entra na conta para dar para morar

Faltar dinheiro com o apartamento quase pronto, ainda sem luminária no teto e com a mudança por pagar, pode acontecer mesmo com um orçamento de obra correto. Ele cobre os serviços de quem executa, e podem ficar fora o entulho, os cuidados com o prédio, o material que você compra, aparelhos e luminárias, o lugar onde morar durante a obra e a limpeza do fim.

Um valor por metro quadrado achado numa busca não conhece o seu apartamento. O preço sai da visita do prestador, que vê o imóvel e põe por escrito o que vai fazer, mas o que faz esse preço subir ou descer dá para entender antes.

O que faz o preço da reforma variar

Num orçamento bem montado, cada serviço se mede numa unidade, seja metro quadrado, metro ou ponto, e o preço da linha é a quantidade multiplicada pelo valor da unidade¹. A área do apartamento multiplica piso, revestimento e pintura; o número de tomadas, luzes e pontos de água multiplica a elétrica e a hidráulica.

Cada parede derrubada ou piso arrancado é serviço e entulho a mais. Refazer canos e fios obriga a abrir e fechar paredes que, numa troca só de acabamento, ficariam como estão. O padrão do acabamento muda a linha do material, da louça ao porcelanato. E sair de casa durante a obra soma aluguel ou estadia².

Se a proposta passar do que você pode gastar, reveja esses pontos com o prestador, um de cada vez, perguntando quanto o preço cai em cada mudança.

Decida o que muda em cada cômodo antes de chamar alguém

Projeto e aval do prédio vêm antes da primeira marreta³. Antes deles, percorra o apartamento cômodo por cômodo, anotando no celular o que muda em duas colunas.

Na do que vai ficar escondido, os fios, os canos de água e de esgoto, o gás e a posição de cada tomada e de cada luz. Na do que vai ficar à vista, o piso de cada ambiente, as louças, os aparelhos com ponto próprio, como chuveiro e ar-condicionado, e os armários sob medida. Parede que cai ou ganha passagem entra nas duas³.

A primeira coluna se decide antes, porque mudar uma tomada de lugar com a parede já fechada pede outra quebra³. Mande a mesma lista a todos os prestadores, para que as propostas falem da mesma obra.

Se um dia o chuveiro vazar, um registro só dele permite fechar aquele ponto e manter a pia e o vaso funcionando. Com a parede do banheiro aberta, dá para pedir um registro por ponto no orçamento da hidráulica⁴. Nos quartos, o armário sob medida se mede com piso e gesso prontos (móveis planejados ou modulados).

Se a reforma mexe em paredes, pontos de água ou gás, desenhar e executar podem ser contratações separadas, cada uma com o seu responsável⁵, e o que o projeto entrega em cada fase está em Projeto de casa: o que vem em cada fase. A reforma de ponta a ponta está no guia Reforma do apartamento ou da casa: por onde começar.

Quais são as etapas da reforma, e em que ordem?

As etapas começam pelo que quebra e suja e terminam pelo que se estraga com facilidade. A ordem exata muda conforme o imóvel; no geral, ela segue assim³:

1. Projeto e aprovação do condomínio. 2. Demolição e retirada do entulho. 3. Instalações que passam por dentro de parede e piso: água, esgoto, luz, gás e ar-condicionado. 4. Teste de tudo, com canos e fios ainda à vista. 5. Impermeabilização das áreas molhadas. 6. Fechamento e acerto de paredes, pisos e forro. 7. Revestimentos. 8. Pintura, marcenaria e acabamentos, como rodapés, louças, metais e luminárias. 9. Conferência final e limpeza.

Entre a pintura e os móveis sob medida não há uma ordem só. Combine com quem executa e com o marceneiro qual entra primeiro, e deixe escrito no orçamento.

Use a sequência para ler as propostas: em cada etapa, procure quem faz, com que material e em que linha está o preço. A etapa que não aparece em nenhuma pode estar embutida em outra ou faltar.

Antes de fechar parede e piso

Peça o teste da água, da luz e do gás com tudo ainda aberto. Se um vazamento aparecer depois do revestimento, o conserto passa por quebrar o que já estava pronto³. No mesmo dia, fotografe o caminho dos canos e dos fios: a foto vira o mapa de qualquer reparo futuro³.

No box, a impermeabilização vem antes do piso. Feita depois, ela não fica correta, e acertar passa por arrancar o piso novo³.

Peça o orçamento por escrito, a mais de um prestador

Para comparar, três propostas é um bom começo⁶. Pergunte a quem já contratou cada prestador se ele cumpriu prazo e preço, e consulte se há reclamação contra ele ou a empresa no Procon⁶.

Pedir orçamento não obriga você a contratar ninguém⁷. Há prestador que cobra a visita para orçar, e isso é permitido, desde que ele avise antes, com clareza, que cobra e quanto⁸. Pergunte isso no primeiro contato, por mensagem, para a resposta ficar registrada.

Na visita, entregue a lista e anote o que for acertado na conversa: prazo, quem compra o material, quem tira o entulho, o que acontece se a parede aberta trouxer surpresa. Tudo isso vai para o documento final, e o recibo de cada pagamento fica com você⁸.

Quando o prestador vive desse trabalho, a lei do consumidor pode valer, e o orçamento antes da obra passa a ser obrigatório; o que esse orçamento traz está em Diária de pedreiro ou empreitada: como pagar a obra. Salvo combinado diferente, o orçamento vale por dez dias contados de quando você o recebe, e se o prazo passar enquanto você decide, peça ao prestador que confirme o preço⁹. Ao aprovar, assine e date⁷.

Serviço que aparece no meio da obra só começa depois de o preço ser apresentado e de você dizer sim, salvo quando vocês já trabalham juntos desse jeito há tempo¹⁰. Peça o acréscimo por mensagem, com o valor, e responda também por mensagem.

Como comparar duas propostas

Abra as propostas juntas e percorra a sua lista, item por item: ele aparece nas duas, a quantidade bate, o material é o mesmo, quem compra? A mais barata pode estar orçando menos área, um material mais simples ou uma etapa a menos. Quando a descrição vier vaga, como porcelanato sem modelo ou elétrica sem o número de pontos, peça o detalhe antes de decidir, com o material separado do equipamento e da mão de obra¹.

Entulho e pintura podem aparecer duas vezes, no orçamento da obra e numa proposta separada; pergunte a cada um o que está incluído. Para os armários da cozinha, os pontos de comparação estão em cozinha planejada ou modulada.

Dá para reformar morando no apartamento?

Ficar no apartamento tira da conta o aluguel de outro lugar e põe dentro dela o pó, o barulho e os cômodos fora de uso. Se a ideia é ficar, combine uma obra em partes e pergunte, para cada fase, que cômodos param e por quantos dias. Com um banheiro só, essa resposta decide se dá para continuar lá.

A cozinha é o ponto mais apertado: sem pia e sem fogão, a casa come fora ou improvisa, e o prazo de entrega e montagem dos armários pesa tanto quanto o preço (quanto tempo a casa aguenta sem cozinha).

Sair soma o aluguel ou a estadia do lugar provisório, a mudança de ida e a de volta e a guarda dos móveis que não cabem lá, e cada mês de atraso aumenta a linha do aluguel².

Num vídeo reproduzido pelo Correio Braziliense em 2023, a influenciadora Dora Figueiredo contou que a reforma do apartamento alugado para onde ia se mudar passou muito do prazo: "Os três meses foram para seis meses, e de seis meses deu um ano." Nesse período, segundo ela, ficou num apartamento pequeno, sem conseguir se mudar¹¹.

Some o lugar provisório por mais tempo do que o prazo da proposta, e pergunte, antes de assinar, o que acontece se as datas não forem cumpridas.

O que pode ficar fora da proposta da obra

Cinco linhas podem ficar fora da proposta: o entulho, o prédio e o que a obra estragar, o material que fica com você, os aparelhos e as luminárias, e a limpeza final.

O que sai da reforma, do caco de azulejo ao fio velho, precisa de destino certo, e a obrigação é de quem gera o resíduo; solvente e outros produtos perigosos vão separados do caco comum¹². Quem paga a retirada se combina, e ela pode ser contratada à parte, com uma empresa de caçamba⁷. Nesse caso, confira na prefeitura se a empresa precisa de cadastro e que documento acompanha o transporte; em Nilópolis (RJ), por exemplo, são o contrato e o Controle de Transporte de Resíduos¹³. Em prédio, pergunte ao síndico ou ao zelador por onde e quando o entulho pode descer¹³.

Durante a obra, os regulamentos costumam pedir o elevador de serviço protegido e as áreas comuns limpas, e alguns exigem que a portaria tenha o nome de quem trabalha na obra e proíbem material no hall ou na garagem sem autorização¹⁴. Respeite o horário de barulho do regimento e avise os vizinhos de quando a obra começa e termina. O que o condomínio pode exigir antes de começar está em NBR 16280: o que o condomínio pode pedir antes da reforma do seu apartamento. Proteção do elevador e limpeza das áreas comuns são custos da obra, e vão para a proposta ou para a sua lista.

Se a obra estragar o piso do hall ou molhar o teto do vizinho de baixo, o conserto tem quem pague: quem causa dano por descuido, ou fazendo o que não devia, fica obrigado a repará-lo¹⁵. Combine com o prestador, por escrito, quem cobre o quê se isso acontecer.

O orçamento mostra o que o prestador traz. O que ficar com você entra na soma pelo preço da loja, com o frete. Geladeira, fogão, máquina de lavar, luminárias e montagem dos móveis são compras separadas, cada uma com o próprio orçamento, a menos que estejam na proposta; num apartamento novo, o que vem com a unidade está em Vistoria de entrega de apartamento novo.

A limpeza final é a última etapa da obra³. Se a proposta não a traz, ela vira mais uma linha.

A pasta que prova o combinado

A garantia da lei vale mesmo sem contrato, e para usá-la você precisa mostrar o que foi combinado, o que foi pago e quando¹⁶. Desde o primeiro orçamento, junte numa pasta, física ou no celular, a proposta aprovada com assinatura e data, o contrato, o recibo ou a nota de cada pagamento, os termos de garantia e as conversas com o prestador¹⁶, mais os manuais e as fotos das instalações³.

Se o prestador vive desse serviço e a contratação é de consumo, o serviço que sai com defeito, ou diferente do que estava escrito, deixa a saída à sua escolha: refazer sem custo, quando isso for cabível, inclusive por outra equipe às custas de quem errou; abater parte do preço; ou receber de volta o que pagou, corrigido¹⁷.

Como conta o prazo para reclamar, inclusive do defeito que só aparece com o uso, está em Vistoria de entrega de apartamento novo; a garantia de cinco anos de solidez e as condições dela, em diária e empreitada.

Some também o que ainda não tem preço

Alguns itens vão chegar ao fim da conta sem valor, e é tentador deixá-los de lado. Mantenha na soma o que você sabe que vai precisar, com o preço que conseguir levantar numa loja ou numa conversa.

Lista nenhuma cobre por inteiro o gasto que ninguém previu. Ao lado de cada item ainda sem valor, anote a quem você vai pedir o preço, e comece pelos que entram primeiro na ordem da obra.

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